Jätkusuutliku kinnisvara sertifitseerimine annab konkurentsieelise

Üks levinumaid ja mõjukamaid kestliku kinnisvara hindamise süsteeme on rahvusvaheliselt tunnustatud BREEAM-sertifikaat, mis annab arendajatele ja investoritele kindluse, et hoone vastab energiatõhususe, keskkonnamõju ja kasutajamugavuse rahvusvahelistele nõuetele. See aitab säilitada kinnisvara väärtust ja konkurentsivõimet ka tulevikus.

Eesti kinnisvaraturg käib arenguga kaasas ning tähtsustab sertifitseerimise sisulist poolt ehk hoonete ehitamist kestlikke aspekte silmas pidades. Kuigi BREEAM-sertifitseeritud hooneid on meil arvuliselt vähem kui Lätis või Leedus, kasutatakse Eestis erinevaid sertifitseerimissüsteeme ja lähenemisi mitmekesisemalt, mis näitab turu küpsust ja professionaalset mõtlemist. Oma roll on olnud sertifitseerimisnõustajate aktiivsuses ja turul pakutavate valikute laienemisel.

“Kuigi Ameerika päritolu LEED-süsteem on Eestis ajalooliselt olnud levinum, on turueelistus üha enam nihkunud Euroopa enimkasutatava sertifitseerimisskeemi BREEAM suunas. Selle tulemusel moodustavad BREEAM-projektid järjest suurema osa Vesta Consultingu portfellist. Samas pakub Vesta ka laiemat valikut sertifitseerimisteenuseid, sealhulgas LEED, WELL ja Fitwel, lähtudes iga projekti eesmärkidest ja kliendi vajadustest,” märkis Vesta Consultingu keskkonnasäästliku ehituse osakonna juhataja Eugenijus Šapel.

„Kui püstitada konkreetsed eesmärgid juba enne projekteerimistööde algust, on võimalik soovitud lõpptulemus saavutada kuluefektiivselt ja äriliste eesmärkidega vastuollu sattumata,“ rõhutas Kapiteli haldusdirektor ja kestlikkuse valdkonnajuht Raido Rosenberg. „BREEAM annab selliseks süsteemseks planeerimiseks vajaliku raamistiku – see toetab otsuste tegemist, kulude prognoosimist ja aitab hinnata valikute vastavust ning viia läbi tulemuste detailset hindamist,” lisas ta.

Ka TKM Kinnisvara tegi otsuse BREEAM sertifikaat taotleda väga varases etapis, enne projekteerimishanget, ning tänu sellele sai aegsasti koostada nii arhitektile kui ka kõikidele eriosade projekteerijatele Vesta Consulting abiga detailsed lähteülesanded. “Kuna oluline eeltöö sai tehtud enne projekteerimise algust, siis oli kogu protsess ladus ning kõik osapooled teadsid, mida neilt oodatakse. Suur tugi oli konsultandist ehitushanke jaoks lähteülesande kokkupanemisel, lähtudes BREEAM nõuetest,” kommenteeris TKM Kinnisvara ehituse projektijuht Andreas Leimann.

Rahvusvahelise kogemusega Vesta Consulting alustab iga projekti põhjaliku eelanalüüsiga ehk sustainability due diligence’iga, mis kestab tavaliselt kaks nädalat. Selle käigus kogutakse ja analüüsitakse kogu olemasolev info, hinnatakse hoone potentsiaali ning määratletakse realistlikud jätkusuutlikkuse eesmärgid. „Eelanalüüs aitab klientidel mõista, millised sammud ja investeeringud on vajalikud soovitud tulemuse saavutamiseks,“ selgitas Šapel. „Kui jätkusuutlikkuse eesmärgid on paigas juba kontseptsiooni faasis, on võimalik vältida kulukaid muudatusi hilisemates etappides ning saavutada kõrgem sertifikaaditase märksa väiksemate kuludega.“

Sertifitseerimine on mahukas ja nõudlik protsess, mis eeldab nii strateegilist mõtlemist kui ka täpset koostööd kõigi projekti osapoolte vahel. “Strateegiliselt oluline ja kaalukas väljakutse oli õigete sertifitseerimise eesmärkide püstitamine – õigete rööbaste mahapanek,” tõdes Rosenberg. „Muuhulgas kaalusime põhjalikult, kas meie projekti jaoks on otstarbekam kasutada BREEAM- või LEED-sertifitseerimise süsteemi. Samuti tuli kohe koostöö alguses määratleda ülesanded projekteerimise ja ehituse meeskondades.“

Selliste väljakutsete edukas lahendamine vajab Rosenbergi sõnul kogemust ja sertifitseerimise süsteemi põhjalikku tundmist. “Ambitsioonikamate eesmärkide puhul on soovitatav kaasata juba varakult kogenud koostööpartner, kelle portfellis on edukalt teostatud sarnaste hoonete sertifitseerimise konsultatsiooniprojekte ja on varasemate klientide soovitusi. Meie koostöö Vesta Consultinguga sujus väga hästi. Tugeval konsultandil on sertifiseerimise protsessis võtmeroll.”

Ka TKM Kinnisvara esindaja tõi välja, et asjatundlikul konsultandil on sertifitseerimisprotsessis kandev osa. “Tihtipeale ei ole Eesti projekteerimis- ja ehitusettevõtted BREEAM-sertifitseerimise sisuliste nõuetega veel põhjalikult kokku puutunud. Seetõttu on tellija jaoks eriti oluline partner, kes tunneb süsteemi ning on igal hetkel valmis töövõtjaid toetama ja nõustama,“ ütles Leimann.

Kogenud konsultant aitab määratleda eesmärgid ja nende valikukriteeriumid, koostada ja ajakohastada tegevuskava ning jaotada ülesanded erinevate osapoolte vahel. Lisaks annab ta juhiseid tõendite koostamiseks, korraldab vajalikke uuringuid ja kontrollib, et kogutud materjal vastaks süsteemi nõuetele. Sertifitseerimisorganisatsiooni usalduspartnerina viib konsultant läbi valmis ehituse kontrollülevaatused, esitab ja selgitab tõendite sisu ning tagab, et kogu protsessi vältel oleks iga käsitletava teema staatuse kohta asjakohane ülevaade kättesaadav.

Kuigi jätkusuutlikkuse sertifitseerimine on ajamahukas ja nõuab täpset koordineerimist, näevad arendajad selles selget kasu nii kuluefektiivsuse, maine kui ka turupositsiooni mõttes. Sertifikaat loob selge raamistiku, mis toetab läbimõeldud otsuseid kogu arendusprotsessi vältel ja aitab tagada hoone pikaajalise konkurentsivõime. BREEAMi tugevus seisneb selles, et annab kogu protsessile struktuuri ja mõõdetavuse.

„Keskkonnasäästlikkus ja optimaalne keskkonnajalajälg on Kapiteli strateegiline eesmärk ja üks põhiväärtusi. Soovime arendada hooneid, mis on energiatõhusad, vastutustundlikult hallatud ja kasutajasõbralikud,“ rõhutas Rosenberg. „Energiatõhusust käsitlevate kriteeriumide mõju sertifitseerimissüsteemis kattub hoone optimaalsete ekspluatatsioonikulude ja ärilise konkurentsieelisega. Samuti aitab see hoida fookust töötajate heaolul, sisekliimal ja haljastusel – teemadel, mida üürnikud üha enam hindavad,“ lisas Rosenberg.

Sama kinnitab TKM Kinnisvara kogemus. Leimanni sõnul oli logistikakeskuse sertifitseerimise ajendiks soov rajada väga hea hoone, mis toetaks ettevõtte tööprotsesse ja oleks ehitatud looduskeskkonda võimalikult vähe kahjustades. “Kestlikkuse strateegia on TKM Grupis kesksel kohal, sellesse suhtutakse tõsiselt ning äriotsused peavad olema kestlikkuse strateegiaga kooskõlas,“ rõhutas Leimann.

Tema hinnangul väljendub sertifitseerimise praktiline kasu nii efektiivsuses kui ka töötajate heaolus. „Logistikakeskuse rajamine lisas TKM Grupi ettevõtetele uusi ärivõimalusi ja suurendas tööprotsesside efektiivsust,“ selgitas Leimann. „Soovisime luua hoone, mis oleks energiatõhus, funktsionaalne ja tulevikukindel ning sellest lähtuvalt oli BREEAM-sertifitseerimine loomulik valik. Katusele rajatud päikesepark katab märkimisväärse osa hoone elektrivajadusest ning logistiliste protsesside tsentraliseerimine aitab vähendada veokite läbisõitu ligi miljoni kilomeetri võrra aastas. Kõik need valikud annavad tulemuseks säästliku ja kvaliteetse ehitise, mis aitab hoida kulusid kontrolli all ja loob töötajatele kaasaegsed töötingimused.“

Vesta Consulting toob välja, et sertifitseerimise tegelik mõju saab selgeks alles siis, kui hoone on valmis ja kasutuses. „Sertifitseerimine on investeering, mis tasub end ära tänu madalamatele tegevuskuludele, kõrgemale üüritulule ja väiksemale tühjalt seismise riskile,“ toonitas Šapel.

Kapiteli kogemus kinnitab, et tegelik väärtus ilmneb hoone elutsükli jooksul. Arteri kvartali hooned on leidnud üürnikud kohe pärast valmimist, kasutajate tagasiside on olnud positiivne ning hoonete hooldus- ja energiakulud on püsinud prognoositust madalamad. „See on tõestus, et jätkusuutlik hoone on turul oodatud, kasutatav ja seeläbi ka jätkusuutlik oma olemuselt,“ lausus Rosenberg.

Ühe olulise nüansina toob Kapitel Arteri tornide puhul välja veel haljastuse planeerimise, mis aitab luua parema sisekliima ja tervikliku keskkonna ning mille puhul võeti teadlikult eesmärgiks taimede kohalik päritolu ja liigirikkus. “Need eesmärgid ei olnud sugugi vähem olulised ning suunasid meid taaslooma võimaluste piires väärtuslikku looduskeskkonda hoones ja hoone ümbruses,” lisas Rosenberg.

Kestlikult rajatud kinnisvara on atraktiivsem ka võimalikele rahastajatele ja teistele partneritele. „Professionaalsed investorid, pangad ja erinevad fondid eelistavad üha sagedamini just sertifitseeritud objekte – need on likviidsemad, stabiilsema väärtusega ja kvalifitseeruvad rohelise rahastuse tingimustele. Lisaks annab sertifikaat kindluse, et hoone vastab tulevastele regulatsioonidele ega kaota väärtust uute nõuete kehtestamisel,“ selgitas Vesta Consultingu esindaja.

Just neid laiemaid kasutegureid näeb ka TKM Kinnisvara ühe olulise suunana edasiste arenduste juures. „Kõigi uute ja renoveeritavate hoonete puhul lähtume Euroopa Liidu taksonoomia määruse nõuetest,“ märkis Leimann. Taksonoomia annab selged keskkonnaalased kriteeriumid, mille täitmine toetab hoonete energiatõhusust, vähendab kliimamõjusid ja loob paremad eeldused rahastuse saamiseks. Nõuetele vastavad arendused püsivad aja jooksul kuluefektiivsemad, vähendavad regulatiivseid riske ning on investoritele ja finantseerijatele atraktiivsemad.

Sertifitseerimise kasu on seega mitmetahuline: see vähendab riske, suurendab investeeringu atraktiivsust ja loob keskkonna, kus töötajad ja üürnikud tunnevad end hästi. Kõige olulisem on aga see, et jätkusuutlikkus ei ole enam kulu, vaid konkurentsieelis, mis kasvatab kinnisvara väärtust ja usaldusväärsust aasta-aastalt.